LB-2005-124021: Prisavslag for arealsvikt på 6,9 %

Saken i LB-2005-124021 gjaldt prisavslag for arealsvikt ved kjøp av en andelsleilighet. Leilighet som var opplyst å være 58 kvadratmeter, men viste seg senere å være bare 54 kvadratmeter. Dette utgjorde et avvik på 6,9 %. Lagmannsretten kom til at dette avviket utgjorde en mangel. Det ble fastsatt et prisavslag på 45 000 kroner. Lagmannsretten tok utgangspunkt i retningslinjene som ble oppstilt i Rt. 2003 s. 612 (Arealsvikt).

Utdrag fra lagmannsrettens vurdering:

«Lagmannsretten skal bemerke:

Saken gjelder spørsmålet om arealsvikt ved salg av andelsleilighet skal medføre prisavslag. Spørsmålet reguleres av lov om avhending av fast eiendom (avhendingslova) § 3-8.

Dersom eiendommen/leiligheten har en mangel, har kjøper krav på prisavslag, jf. § 4-12.

Ikke ethvert avvik mellom korrekt og målt boligareal vil være en mangel i forhold til § 3-8 første ledd. Dette følger av motivene til § 3-3 og dom inntatt i Rt-2003-612 avsnitt 36:

Likevel er det grunn til å opprettholde at arealsvikt må være av en viss størrelse. Ved omsetning av leiligheter vil oppfatningen av størrelsen som interesserte kjøpere får ved en befaring, i høy grad være beslutningsunderlag ved siden av selve opplysningen om boligarealet. Mindre avvik i en arealoppgave, der selger ikke kan klandres for feilen, bør derfor ikke anses som en mangel ved boligen. Hvor grensen skal gå er det vanskelig å si noe konkret om. Således antar jeg at en liten leilighet tåler mindre avvik enn en stor – også forholdsmessig sett. I vårt tilfelle er det tale om 10 kvm, som representerer et avvik fra opplysningen i prospektet på 8,9 %. Både i prosent og areal er det etter min mening klart at dette representerer et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel. 

I nevnte dom var boligarealet oppgitt til 112 kvm.

Eiendomsmegler Fornes har i sin forklaring opplyst at det var en annen medarbeider i eiendomsmeglerfirmaet, som etter at visningen var avholdt, men før kontraktsmøtet oppdaget at prospektet og taksten med den feilaktige angivelsen av boligarealet var levert ut på visningene. Fornes har forklart at han bestemte seg for å underrette Dagsvik om feilen først i forbindelse med kontraktsmøtet.

Det følger av avhendingslova § 3-6 første ledd at megleren har plikt til å gi kjøperen alle aktuelle opplysninger om eiendommen, herunder om areal. Eiendomsmegler Fornes var klar over denne plikten, og han hadde ingen interesse av å unnlate å påpeke den feil som var begått. Lagmannsretten legger derfor til grunn at arealangivelsen ble beriktiget i kontraktsmøtet. Det forhold at Dagsvik hevder at dette ikke skjedde og at hennes sønn ikke kan huske om beriktigelse fant sted, kan etter lagmannsrettens oppfatning vel begrunnes i at avviket var så ubetydelig, to kvm, at de ikke la noen vekt på det. Det er på det rene at både prospekt og takst med antatt riktig angivelse av boligarealet fulgte som bilag til kjøpekontrakten og med angivelse om at de er en del av denne. Etter dette legger lagmannsretten til grunn at avtalen ble inngått på grunnlag av et boligareal på 58 kvm. Lagmannsretten er av den oppfatning at endringen ble gjort på en tilstrekkelig tydelig måte.

Lagmannsretten legger videre til grunn takstmann Arnesens beregning av et boligareal på 54 kvm er korrekt. Takstmann Wesche foretok i ettertid flere beregninger, alle med forskjellig resultat. Siste gang kom han til 54,83 kvm.

I henhold til Høyesteretts ovennevnte dom skal avviket regnes i forhold til det som er avtalt. Avviket i boligareal utgjør etter dette 4 kvm eller 6,9 %. Etter lagmannsrettens oppfatning representerer dette utvilsomt en mangel ved en så vidt liten leilighet.

For at mangelen skal ha rettsvirkning, må avviket ha virket inn på avtalen, jf. § 3-8 annet ledd. Det vil den ha dersom arealavviket har virket inn på prisen. Dagsvik har opplyst at hun ikke ville gå over 20 000 kroner pr. kvm ut fra den standard leiligheten hadde og behovet for oppussing. Hun skulle selge leiligheten videre og visste at flere tilsvarende leiligheter var solgt for mellom 25 000 og 28 000 kroner pr. kvm. Med et boligareal på 54 kvm og kjøpesum på 1,2 millioner kroner utgjør kvadratmeterprisen ca. 22.200 kroner.

I ovennevnte høyesterettsdom uttaler førstvoterende, avsnitt 44:

Det må antas at kvadratmeterprisen for de fleste boligkjøpere vil være viktig, både i seg selv og for å vurdere et prosjekt opp mot andre som er aktuelle. Dersom først arealavviket, slik som det er i vår sak, er tilstrekkelig vesentlig til å utgjøre en mangel etter § 3-8 første ledd, kan det etter min mening vanskelig tenkes at den tilhørende økningen i pris per kvm ikke også vil være motiverende for en kjøper. Med mindre det da foreligger helt spesielle momenter i motsatt retning, vil kravet til årsakssammenheng være tilfredsstilt. 

Noen slike helt spesielle momenter i motsatt retning gjør seg ikke gjeldende i denne sak. Etter lagmannsrettens syn er vilkåret for å tilkjenne prisavslag således oppfylt.

I henhold til avhendingsloven § 4-12 første ledd kan kjøperen kreve et forholdsmessig avslag i prisen. Lagmannsretten er enig med tingretten i at prisavslaget må fastsettes utfra objektive kriterier. Det følger av dom i Rt-2000-199 at prisavslag er uavhengig av om noe kan bebreides selgeren. Videre følger det av dommen at den konkrete fastsettelse av prisavslaget må bero på et skjønn.

Lagmannsretten er enig i et prisavslag i den størrelsesorden tingretten kom frem til – 70.000 kroner – hvis det legges til grunn at arealavviket utgjør 10 %. Etter lagmannsrettens vurdering utgjør imidlertid arealavviket 6,9 %. Etter en samlet vurdering fastsettes prisavslaget til 45.000 kroner.»

https://www.eiendomsrett.no/arealsvikt/