HR-2017-1073-A gjaldt en 12 år gammel boligeiendom som var solgt «som han er», jf. avhendingsloven § 3-9. Boligen inneholdt en skjult mangel som gjorde seg gjeldende i form av fuktskader på badet. Den overordnede problemstillingen er hvorvidt kjøper har krav på prisavslag ved kjøpet av boligen. Spørsmålet er «om det skal gjøres fradrag for standardheving i form av «nytt for gammelt» ved vurderingen av om eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente, jf. avhendingslova § 3-9 andre punktum», jf. avgjørelsens første avsnitt.
Det første spørsmålet er om det foreligger en mangel etter avhendingsloven § 3-9. Det er ubestridt at det ikke foreligger brudd på verken selgerens opplysningsplikt eller at det er gitt uriktige opplysninger. Fordi det er snakk om såkalt standardheving, hvor kjøperne får en fordel i form av nytt bad av bedre kvalitet, knytter spørsmålet seg til hvordan standardhevingen skal utspille seg. Dermed er det avhendingsloven § 3-9 som er gjenstand for den juridiske tvisten.
Høyesterett knytter videre noen generelle bemerkninger til vurderingen av hvorvidt vesentlighetskravet er oppfylt. Det uttales at det følger av rettspraksis at det skal foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering. Vurderingen skal tas ut fra «kjøpesummen» og «tilhøva elles», jf. avgjørelsens avsnitt 27.
Partene er enige om at fordelen ved standardhevingen kan settes til 40 prosent av utbedringskostnadene. Det springende punktet i avgjørelsen er likevel om det skal gjøres et fradrag i utbedringskostnadene for standardhevingen. Dersom dette gjøres, vil det potensielt ha betydning for vesentlighetskriteriet i § 3-9. Virkningene av vurderingen er eksplisitt uttalt i avsnitt 32: «Dersom det ikke gjøre et fradrag, vil utbedringskostnadene utgjøre ca 5,5 prosent av kjøpesummen. Med fradrag vil kostnadene utgjøre 3,6 prosent». Dermed er det snakk om relativt store kostnader for kjøperen.
Avhendingsloven § 3-9 gir ikke noe svar på spørsmålet. Det gjør heller ikke bestemmelsens forarbeider. Betydningen av forholdet mellom kjøpesummen og størrelsen på utbedringskostnadene er utviklet gjennom rettspraksis. Det er også vurderingen av prosentberegningen som hører til. Imidlertid har ikke Høyesterett tidligere tatt stilling til hvorvidt det skal gjøres fradrag i utbedringskostnadene for standardheving.
I avsnitt 38 konkluderer Høyesterett med at det må legges til grunn at utbedringskostnadene i den aktuelle saken utgjør ca 5,5 prosent av kjøpesummen. Ved vurderingen av hvorvidt vesentlighetskravet er oppfylt, legges det vekt på salgsdokumentene og den mangelfulle utførelsen av badet. Avgjørelsen slår til slutt fast at vesentlighetskravet derfor er oppfylt, og at «verken kjøpesummen eller «tilhøva elles» tilsa at kjøperne hadde grunn til å regne med behov for en omfattende utbedring av baderommet». Konklusjonen er dermed at det foreligger en mangel, og at kjøperne har rett på prisavslag.
Les mer om prisavslag ved boligkjøp her.
