Dersom det er kjøpt nyoppført hus, og oppføringen blir forsinket, jf. bustadsoppføringslova (buofl.) § 17, utgjør dette et kontraktsbrudd. Som forsinkelse regnes både at oppføringen av boligen tar lengre tid enn avtalt, så vel som at arbeidet uteblir og ikke fullføres i det hele tatt.
Dersom forsinkelse innebærer et «vesentleg» kontraktsbrudd, kan man som forbruker heve avtalen, jf. buofl. § 20 (1). Forbrukeren kan også heve avtalen dersom det er klart at det «kjem til å oppstå» forsinkelse som utgjør et «vesentleg» kontraktsbrudd, jf. buofl. § 20 (1) 2. pkt. Dette kalles antesipert, eller forventet, forsinkelse. Terskelen er nok noe høyere for å nå frem med en påstand om at kjøpet må heves fordi man forventer at det vil oppstå en forsinkelse som medfører et alvorlig kontraktsbrudd.
Dommen med referansen LB-2015-38335 gjaldt forbrukers heving av kontrakt med entreprenør om oppføring av et tilbygg. Forbrukeren fikk ikke medhold i hevingskravet som følge av forsinkelsen. Lagmannsretten uttalte at:
Det er noe uklart om Stoffel [forbrukeren] særskilt har anført at det foreligger antesipert mislighold i form av forsinkelse som kan gi grunnlag for heving etter bustadsoppføringslova § 20, eller om forsinkelse er ment som et moment i helhetsvurdering. Etter lagmannsrettens syn kan uansett et hevingskrav etter § 20 ikke føre frem. Ifølge kontrakten skulle tilbygget være ferdig 13. februar 2013. Etter lagmannsrettens oppfatning var det ikke mulig på hevingstidspunktet i mars 2013 å konstatere at fullføringen ville blitt vesentlig forsinket. På bakgrunn av forklaringen fra Bjarte Andersen legger lagmannsretten til grunn at BB [entreprenøren] fortsatt arbeidet på byggeplassen i mars.
Dette understreker at det skal noe mer til for å kunne kreve heving etter buofl. § 20 (1) 2. pkt. for antesipert, eller forventet, forsinkelse. Det stilles krav til bevisførselen, så vel som til holdepunktene for at den potensielle forsinkelsen i så tilfelle anses for å være «vesentleg».
Av forarbeidene til buofl. § 20 (1) følger det at:
Heving er meir aktuelt ved forseinking enn i mangelstilfella. Dersom arbeidet ikkje blir fullført i tide, eller dersom det ser ut til at arbeidet ikkje blir fullført i det heile, vil ofte den mest tenlege reaksjonen frå forbrukarens side vera å få arbeidet utført av andre enn entreprenøren. Heving kan òg skje på grunnlag av venta mishald, dvs der fullføringsfristar enno ikkje er ute, men det likevel er klårt at arbeidet kjem til å bli forseinka.
Vurderingen av om forsinkelsen utgjør et «vesentleg» kontraktsbrudd vil bero på en lik vurdering som den som følger av buofl. § 34 om heving ved mangel. Man vil se hen til forsinkelsens omfang, dens betydning for kjøper, betydningen av heving for entreprenøren, andre misligholdsbeføyelser mv.
Hålogaland lagmannsrett har i en sak (LH-2011-22710-1) funnet at 19 måneders faktisk byggetid, sett hen til avtalte 12-14 måneder, ikke utgjorde «vesentleg» kontraktsbrudd som ga hevingsrett. Dette skyldtes delvis at det var tatt et forbehold i kjøpskontrakten om at leveringstiden kunne bli forskjøvet.
Les mer om å heve boligkjøp her.
