Dommen inntatt i LA-2008-24736 handlet om et ektepar som hadde kjøpt en stor bebygd eiendom med strandlinje og sjøutsikt i Sandefjord. Både våningshuset og uthuset var relativt gamle og holdt en enkel standard. I salgsprospektet ble eiendommen blant annet beskrevet som «unik», og at den hadde «ypperlige muligheter for videre utvikling for den rette kjøper». Det ble videre informert om at eiendommen ble solgt som den var ved kjøpers besiktigelse. Potensielle kjøpere var oppfordret til å besiktige eiendommen nøye sammen med bygningskyndig.
Ekteparet kjøpte eiendommen etter å ha besiktiget den. I kjøpekontrakten het det at eiendommen – herunder tomten – skulle overleveres i ryddet stand. Etter overtagelsen påpekte kjøperne flere forhold som ikke var tilfredsstillende, blant annet at det ikke var ryddet på eiendommen.
Etter at selgerne hadde avvist kjøpernes henvendelser om rydding, henvendte ekteparet seg til den lokale forurensningsmyndigheten. Representanter fra kommunen foretok befaring på eiendommen, og avdekket «at det på den nordre del av eiendommen har blitt deponert avfall som lå synlig i dagen, mens en ukjent mengde avfall lå spredt på resten av eiendommen. Dette avfallet var delvis dekket av naturmasser». Selgerne ble pålagt opprydding på eiendommen, som de utførte i henhold til pålegget. Saken ble ansett avsluttet.
I tillegg til forholdene som ble oppdaget av kommunen, hadde kjøperne gjort funn av nedgravde gjenstander og søppel. Det ble også funnet store utslag av ulike metaller i grunnen på eiendommen. Kjøperne krevde prisavslag og erstatning.
Lagmannsretten bemerket at eiendommen var solgt i den tilstand den var i ved kjøpernes besiktigelse, og at det var uttrykkelig angitt i kjøpekontrakten at dette innebar at avhendingslovens mangelsbestemmelser måtte fravikes til kjøpernes ugunst. Det fulgte imidlertid av kjøpekontrakten at eiendommen likevel hadde en mangel dersom selger hadde gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8, eller dersom eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn hva kjøperne hadde grunn til å regne med, jf. avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Det fulgte også av kjøpekontrakten at eiendommen skulle overleveres i ryddet stand.
Det første spørsmålet for lagmannsretten var om selgerne hadde gitt uriktige opplysninger om eiendommen, noe det ikke var grunnlag for å konkludere med. Om beskrivelsen av eiendommen i prospektet uttalte lagmannsretten følgende:
«Endel av de ord og uttrykk som ankende parter har vist til, er slike lovprisende uttrykksmåter som ofte brukes i salgsøyemed, men som ikke har et slikt konkret eller objektivt kvalitets- eller egenskapsbærende element i seg, som gir grunnlag for reelle forventninger som er beskyttet av lovens mangelsbestemmelser. Dette gjelder ord og uttrykk som for eksempel «perle», «idyllisk», «paradis», «fantastisk», «ypperlig» og «alt man kan ønske seg av en eiendom». Lest i sammenheng framstår også uttrykket «unik» langt på vei å være av denne karakter.»
Videre vurderte lagmannsretten om det forelå mangel som følge av manglende opplysninger om eiendommen. Dette kunne likevel bare gjelde dersom man kunne gå ut fra at avtalen ikke hadde vært inngått dersom opplysningen ikke hadde vært gitt. Dette kunne, ifølge lagmannsretten, ikke sannsynliggjøres:
«Etter en helhetsvurdering er imidlertid lagmannsretten kommet til at man ikke «kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysningen ikkje vart gitt». Det er ikke sannsynlig at kjøperne ville avstått fra å kjøpe eiendommen dersom de hadde fått opplysning om fyllingen. Heller ikke at avtalen ville blitt inngått på andre vilkår enn den faktisk ble. Det er riktignok slik at kjøperne sannsynligvis ikke ville akseptert at fyllingen kunne bli liggende, men hensett til at det i § 9 (3) i kjøpekontrakten er tatt inn en uttrykkelig bestemmelse om at eiendommen – derunder tomten – skulle overleveres kjøperne i ryddet stand, finner lagmannsretten det sannsynlig at det ikke ville ført til andre eller endrede avtalevilkår dersom opplysning om fyllingen hadde blitt gitt. Så vel den kontraktsfestede bestemmelse om ryddeplikt som avhendingsloven § 2-2, innebar plikt for selgerne til å foreta opprydding, og denne plikten omfatter rydding av fyllingen. Kjøpernes interesser var således ivaretatt ved de bestemmelsen som allerede var tatt inn i kontrakten.»
Til slutt måtte lagmannsretten vurdere om det likevel forelå mangel ved eiendommen ved at den var i vesentlig dårligere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med.
Avgjørende for vurderingen måtte være hva som konkret var sannsynliggjort vedrørende forsøplingen. Dersom forsøplingen var sannsynliggjort, måtte det vurderes om denne hadde noen betydning for bruken av eiendommen i forhold til kjøpernes forventninger.
Lagmannsretten fant det ikke sannsynliggjort at eiendommen var forsøplet i slikt omfang som kjøperne hadde anført. Det var ingen miljøgifter i grunnen, og heller ikke noen andre helseskadelige forhold, slik kjøperne hadde gjort gjeldende. Det var heller ikke sannsynliggjort at det som måtte finnes av forsøplingsforhold i grunnen, hadde noen betydning for bruken av eiendommen.
På denne bakgrunn konkluderte lagmannsretten med at eiendommen ikke var i vesentlig dårligere stand enn hva kjøperne hadde grunn til å regne med. Det forelå følgelig ikke mangel.
Lagmannsretten fant ikke grunnlag for å tilkjenne kjøperne verken prisavslag eller erstatning, og selgerne ble frifunnet.
Les mer om prisavslag ved boligkjøp her.
